ברוכים הבאים לאומת השוכרים

מי בכלל רוצה להיות בעלים של נכס?

זו פשוט עובדה. רוב הגרמנים בכלל לא רוצים להיות בעלים של נכסים. על פי נתוני אתר Eurostat מסקר Homeownership שנערך ב 2014 רק 52.5% אחוז מכלל הגרמנים היו בעלי נכסים. זה מדהים, במיוחד כשמשווים את המספרים מול מדינות אחרות ב OECD בהן הרוב המכריע של האזרחים הם בעלי בתים. כמו למשל 96 אחוז מהרומנים, 79 אחוז מהספרדים, 70 אחוז מהשוודים או 65 אחוז מהצרפתים.

במבט מהיר בגרף ניתן לראות כי מדינות המובילות באחוז בעלי הנכסים, כגון ספרד ואירלנד ויוון הן גם בין המדינות שנפגעו הכי הרבה ממשבר הסאב פריים ב 2008, בעוד גרמניה יצאה מהמשבר הזה מחוזקת ועשירה יותר.

הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>

גרמניה אומת השוכרים, איך הכל התחיל?

הכל התחיל כשהכל נגמר או ליתר דיוק, כשמלחמת העולם השנייה נגמרה. עם כניעתה של גרמניה ולאחר שאבק הקרבות התפזר התגלה גודל החורבן: כ 20 אחוז מכלל המבנים במדינה שוטחו לרמת אבק. נתון זה לא כולל את התשתיות ההרוסות והמבנים הרעועים שנותרו בדרך נס על כנם. כעת, רגע לאחר שגרמניה פוצלה למזרח ולמערב, היה צורך ממשי בשיקום מהיר של המדינה במיוחד לאור החשש כי אם לא ימצא פתרון מהיר לאבטלה הגבוהה ולדיור למיליוני הגרמנים שנותרו ללא קורת גג, מהר מאוד יחזור שלטון פאשיסטי או קומוניסטי.

דיסלדרוף ועשרות ערים נוספות ברחבי גרמניה הפכו לעיי חורבות

להצלת המצב ולמניעת התדרדרות חוזרת לשיטות ממשל קיצוניות, הממשלה המערב גרמנית יצאה בתכנית שכיוונה ללכוד 2 ציפורים במכה אחת: תכנית שיקום והעסקה של גרמנים בבניית בתים ותשתיות במימון המדינה. התכנית יצאה אל הפועל ב 1948 ולא לקח הרבה זמן עד שגילו שהיא עבדה. כלומר, היא לא רק עבדה, אלא עבדה הרבה מעבר למצופה. בתוך שמונה שנים בלבד מהשקת התכנית, מערב גרמניה הורידה בחצי את כמות הבתים הנדרשים ל 658,000 יחידות. מדובר היה בדירות חדשות שרובן הושכרו ולא נקנו.  מדוע לא רכשו אותן? כנראה בגלל שוק משכנתאות חלש שדרש מקונים פוטנציאליים לגייס הון משמעותי על מנת לקבל משכנתא – אך לרוב הגרמנים  לא היה כסף אחרי המלחמה וכך, בהעדר קונים, נכנסו השוכרים.

הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>

היעילות הגרמנית נכנסת לפעולה

מומחים משערים כי הגרמנים יצרו איזון טוב בשוק הנדל"ן שלהם. בניגוד למדינות אחרות, בגרמניה הממשלה מעורבת מאוד בשוק הנדל"ן, שומרת כי לא יהיו בו זעזועים. הממשלה משמשת כעין מפקחת או גוף שלישי המבקר ובודק את מצב השוק באופן שוטף ומתאים חוקים ותקנות בהתאם לצרכים החדשים וזאת על מנת לשמור על מחיר שכירות ריאלי ומפוקח.

למשל, החוק הגרמני קובע כי לא ניתן להעלות את מחיר השכירות ביותר מ 15% על פני תקופה של 3 שנים. סיבה נוספת לחוסר ה"תשוקה" לרכישת דירה היא העובדה כי בניגוד לספרד, אנגליה או ארצות הברית – גרמניה לא מכירה בתשלומי הריבית והחזרי קרן המשכנתא כהוצאות מוכרות לצרכי מס.

באמצעות פעולות אלה ופעולות נוספות נוצר מצב בו לאזרח הגרמני הממוצע משתלם הרבה יותר לשכור נכס מאשר לרכוש אחד.

עיר להשכיר, הזדמנות להרוויח

בערים כמו אוברהאוזן או גלזנקירשן במדינת NRW שבצפון מערב גרמניה, נפתחה הזדמנות אמיתית ליזמים ולמשקיעי נדל"ן בתחום הנכסים המניבים. מדובר בערים מתפתחות בלב הכלכלי והתעשייתי של גרמניה הנהנות מביקוש הולך וגובר לדירות להשכרה למעמד העובדים ולסטודנטים.

גלזנקירשן. מדינת NRW בצפון מערב גרמניה

על פניו נראה כי מדובר בהזדמנות פז לייצר תשואות נאות, מצד אחד מאחר ומדובר באומה של שוכרים – התחרות על רכישת נכסים נמוכה באופן יחסי, כך שתג המחיר לרכישת נכסים ושיפוצם נמוך. מהצד השני העובדה כי רוב הגרמנים מחפשים לשכור דירות כל נכס יכול להפוך לנכס מניב ולהשקעה מוצלחת במיוחד.

השיטה הגרמנית בשוק הנדל"ן הוכיחה את עצמה לאורך השנים, גם לאחר משבר הסאב פריים הגדול ב 2008, השוק שמר על יציבות, הרבה בזכות העובדה כי מדובר בשוק של שוכרים.

גהכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>