מצא את ההבדלים: השקעת נדל"ן קלאסית מול הלוואה מגובת נדל"ן

רוב משקיעי הנדל"ן מודעים לכך שהשקעה בנכס בישראל כבר אינה משתלמת במיוחד: המחירים ממשיכים לעלות, המיסים המוטלים על המשקיעים מתייקרים והתשואות במגמת ירידה. המשקיעים פונים לאפיקי השקעה אטרקטיביים יותר כמו נדל"ן בחו"ל, בצורת השקעה קלאסית או בהלוואה מגובת נדל"ן. בהלוואה מסוג זה, מלווים המשקיעים כסף לקרן ההשקעות או ליזם, והם אלה שמנהלים את הרכישה, השיפוץ והמכירה של הנכס. את הרווח מההשקעה מקבלים המשקיעים בצורת ריבית קבועה וידועה מראש בגין ההלוואה שלהם.

כדי להבין את משמעות השוני בין השקעת הנדל"ן הקלאסית להלוואה מגובת נדל"ן, ריכזנו עבורכם את הקריטריונים החשובים ביותר להשוואה, כדי שתחליטו בעצמכם איזו אופציה עדיפה לכם.

הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>

זמן: היבט הזמן וההשפעה שלו על המימוש והתשואה

בדרך כלל, כאשר מדובר בהשקעת נדל"ן רגילה, לא ניתן להתחייב מראש על הזמן שבו ההשקעה תסתיים. נסיבות כמו הליכים בירוקרטיים המתארכים, עיכובים של ספקים, משברים כלכליים או שינויים קיצוניים בתנאי מזג האוויר עשויים להשפיע על ציר הזמן לסיום ההשקעה. כתוצאה מכך, כאשר המימוש אורך ארבע שנים במקום שנתיים, למשל, התשואה השנתית שנחזתה ל15% יורדת למעשה ל7.5%. בהשקעות מסוג זה, טווח הזמן עד למימוש הנכס הוא בינוני-ארוך ברוב המקרים – כשנתיים מינימום.

לעומת ציר הזמן של השקעת הנדל"ן הקלאסית, הלוקה בחוסר ודאות, בהלוואה מגובת נדל"ן יש זמן ברור ומדויק למועד פירעון הקרן וקבלת הריבית. כלומר, ההלוואה יכולה להיות לפרק זמן קצר או ארוך, אך תבנית הזמן שלה ידועה מראש. בדרך כלל, בניגוד להשקעת נדל"ן קלאסית, שיכולה להמשך לתקופה של מינימום שנתיים, בהלוואות ניתן למצוא גם פרקי זמן קצרים של חצי שנה ושנה.

תשואה: כמה נרוויח ממנה?

בהשקעת נדל"ן קלאסית, כמו בהשקעות רבות אחרות, ניתן לצפות מה תהיה התשואה, אך לא ניתן להבטיח אותה. בניסיון לחזות את התשואה, מתבצעות הערכות בהתאם למשתנים כמו קניה במחיר נמוך, עליית מחירים, עלויות ריבית ועלויות בניה. כמו בקריטריון מימוש הנכס שהוזכר קודם לכן, גם מרכיב התשואה בהשקעה זו אינו ודאי.

בהלוואה מגובת נדל"ן הריבית קבועה ומוסכמת ומוגדרת בהסכם בין הלווה למלווה. למעשה, שני התנאים המחויבים להופיע בהסכם הלוואה הם ריבית שנתית ידועה מראש ותאריך פירעון ברור. מדובר בקריטריונים חשובים עבור משקיעים שרוצים לדעת באופן ברור יותר כמה ירוויחו מההלוואה שנתנו.

מיסוי: כמה זה עולה לנו?

ברוב המקרים של השקעת נדל"ן קלאסית, ההתנהלות המיסויית מתבצעת גם מול המדינה בה נמצא הנכס וגם מול הרשויות בארץ. יתר על כן, לעיתים, רשויות מס במדינות מסוימות עלולות להטיל מיסוי גבוה על משקיעי נדל"ן. הדבר עלול לגרום לכך שחישוב התשואה שבזכותו התקבלה ההחלטה להשקיע – שגוי. ללא הבנה מקדימה של נושא תשלומי המס, המשקיע עלול למצוא את עצמו ברווח נמוך מהמתוכנן.

בהלוואה מגובת נדל"ן נושא המס מתנהל באופן שונה; מאחר שהמשקיע אינו באמת משקיע בפועל בנכס עצמו, אלא רק מלווה את הכסף לקרן ההשקעות או ליזמים בעלי הנכס. משקיע ישראלי יהיה פטור ממס במדינה בה נמצא הנכס שעבורו בוצעה ההלוואה וכך יחסכו למשקיע שלושה מרכיבים משמעותיים: התנהלות מול רשויות מס זרות, הוצאות בגין הגשת הדו"חות וחשיפה למיסוי גבוה יותר במדינה זרה.

הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>

בטוחות והגדרה משפטית: מה זה בעצם אומר?

בהשקעת נדל"ן קלאסית, לרוב, המשקיע ( (Equity partner מחזיק באופן ישיר בנכס דרך חברה או שותפות. במידה וההשקעה אינה מתממשת באופן הרצוי ובמקרה קיצון שבו היזם יוצא מהתמונה, המשקיע נשאר עם הנכס.

בהלוואה סטנדרטית, יש הסכם הלוואה בין המלווה לבין הלווה, אשר מפרט את הריבית ומועד הפירעון של ההלוואה. לרוב, למלווה סטנדרטי אין בטוחה נדל"נית שתעמוד כנגד ההלוואה במקרה של אי קיום ההסכם. במודל של הלוואה מגובת נדל"ן, נוצר מודל פיננסי שונה: מצד אחד, כל התנאים לקיום ההלוואה נותרים בעינם ומצד שני, קיימת בטוחה משמעותית של נכס נדל"ני. נכס זה יעבור לידי המלווים במידה ותהיה הפרת הסכם או חדלות פירעון מצד הלווה.

כמובן שמעבר להבדלים בסוגי ההשקעה או ההלוואה, יש לבחון כל מקרה לגופו. באופן זהיר ניתן לאמר כי בדרך כלל, השקעות נדל"ן הן עסקאות ארוכות יותר החשופות למשתנים בלתי ידועים ולכן מתאימות למשקיעים נועזים יותר. הלוואות מגובות נדל"ן לרוב מתאימות למשקיעים סולידיים יותר אשר מעוניינים בעסקאות קצרות מועד, עם סיכויים נמוכים יותר לסיכונים ולחוסר ודאות.

הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>