השקעות נדל"ן בחו"ל מורה נבוכים

"אפריל השקעות פרטיות" היא עוף מוזר בתחום השקעות הנדל"ן הצעקני והאגרסיבי. כמעט ללא פרסום, תוך התבססות על משקיעים חוזרים ובשילוב התמחות מאוד ממוקדת בשוק הנדל"ן הפרטי של ניו יורק סיטי ובמערב גרמניה (נורדריין וסטפאליה), הפכה אפריל בשנים האחרונות לבית השקעות מוביל בישראל בתחום השקעות הנדל"ן הבינלאומיות. נכון להיום לאפריל יש למעלה מ 60 מיזמי נדל"ן בניו יורק סיטי ובגרמניה ומעגל משקיעים נאמן.

למה לי בעצם להשקיע בחו"ל ולא בארץ?

"רמות המיסוי הגבוהות ועלויות ההשקעה לצד סכום השקעה גבוה הפכו את שוק הדיור בישראל, להרבה פחות אטרקטיבי כשוק השקעות ולכן, אנחנו שמים לב שיותר ויותר משקיעים פונים לאפיקי השקעה נדל"ניים בחו"ל." אומר דדי "אבל חשוב לזכור שהשקעת נדל"ן יזמית בחו"ל היא סוג השקעה, שעבורי כמשקיע, אין נגישות שוטפת גבוהה אליה, בניגוד למשל לאתר בניה בארץ שאני פשוט נכנס לרכב ונוסע לראות אותו. לכן, יש נקודות בוחן מרכזיות שאני חייב לוודא ולהבהיר אותן כדי להיכנס להשקעה עם מינימום סיכונים מיותרים ומקסימום ודאות".

חשוב לי להרחיב קצת לגבי עניין הסיכונים. כל משקיע מתחיל יודע שני דברים בסיסיים שנכונים לגבי כל השקעה ובדגש על השקעות נדל"ן. הדבר הראשון הוא שככל שהסיכון גדול יותר כך גם הרווח האפשרי במימוש ההשקעה גדול הרבה יותר והדבר השני הוא שאין דבר כזה השקעה ללא סיכונים. סיכונים מובנים הם חלק אינטגראלי מכל השקעת נדל"ן ולא ניתן להעלים אותם אך צריך להכיר אותם ולנהל אותם כמה שיותר נכון, על מנת לצמצם את החשיפה אליהם.

לאורך השנים הבנתי שמשקיעים רבים מוצאים את עצמם מנסים להבין בתיאורה מה יכול לקרות ומה לא וכך למדוד את הסיכון בכל השקעה. זו גישה נחמדה אך לא נכונה מאחר ובתיאוריה הכל יכול להתקיים. לכן, מה שמשקיע צריך לבחון זה לא רק מה יכול לקרות אלא מה הסבירות שכל סיכון שקיים יתממש בפועל.

במילים אחרות, בהשקעת נדל"ן יזמית בחו"ל אני חייב לחבוש כובע של משקיע סולידי ושקול יותר וכך אני יכול ליהנות משקט נפשי ולהשיג הרבה פעמים תשואות גבוהות ביחס לכל השקעה דומה בישראל."

"ניהול סיכונים חכם ושקול תורם גם לשקט הנפשי של המשקיע וגם לתשואות גבוהות". דדי גולדברגר

הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>

אז איפה כדאי לי להשקיע?

"הדבר הראשון שחשוב לבחון הוא המיקום של ההשקעה. השקעה בשווקי נדל"ן הפכפכים בעולם השלישי למשל היא כמובן תוספת סיכון גבוהה" אומר דדי "אבל גם במדינות מבוססות כמו ארה"ב, אנגליה, גרמניה או קנדה חשוב לבחון טוב טוב את המיקום של הנכס. בארה"ב למשל יש אזורים כמו דטרויט ששווקי הנדל"ן בהם פשוט קרסו לגמרי במהלך משבר הסאב-פריים ב-2008 ולכן, לא מספיק לבחון רק את שוק הנדל"ן הכללי במדינה אלא לבדוק מהו השוק המקומי שבו בית ההשקעות מתכוון להשקיע."

"אנחנו לדוגמא, כשזה מגיע לבחירת אזור ההשקעה שלנו תמיד נחפש את המקום שידברו עליו בעתיד ולא מדברים עליו היום. כי שם קיים פוטנציאל הצמיחה. ב 2010, כשכולם רצו למנהטן אף אחד לא הבין למה בחרנו להשקיע דווקא בברוקלין. ובשנים האחרונות כשכולם רצים לברלין הרוב לא מבינים למה אנחנו בוחרים את NRW במערב גרמניה. כדי להסביר את הרציונל שלנו למשקיע הישראלי אנחנו מסבירים שאנחנו מוצאים את נווה צדק לפני שהיא הייתה מה שהיא היום. אין ספק שאזורים אילו, אשר מוגדרים כמתפתחים ולא כמפותחים, משקפים סיכון מסוים אך יחד איתו גם את הסיכוי הגדול."

אוקי, אז בחרתי מיקום להשקעה, בדקתי את השוק וראיתי שהוא יציב, מה השלב הבא?

"עכשיו הגיע הזמן לבחון את היזם. ממש כמו שבישראל חשוב לבחון את היזם (לדוגמא כמו אפריל השקעות פרטיות שהיא היזם ב.ב) שאיתו אנחנו הולכים לעשות את ההשקעה, על אחת כמה וכמה חשוב לבחון אותו כשאנו הולכים לבצע את העסקה הנדל"נית שלנו מעבר לים.

בחינת החברה עמה אני עומד לעשות עסקים, כמו בכל אפיק השקעה ולאו דווקא נדל"ני, מתחילה ונגמרת בבחינת האנשים שהולכים לנהל את ההשקעה שלי. ההיגיון מאחורי התפיסה הזו פשוט. מאחר ואת ההשקעה אתה עושה מול אנשים, ואותם האנשים הולכים לנהל את הכסף שלך ואת ההשקעה עצמה חשוב מאוד להבין מול מי אתה מתנהל."

הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>

אז אם השוק יציב, ההשקעה נראית כדאית ובית ההשקעות ותיק, מנוסה ואמין…

"אז במצב כזה נותרו מספר נקודות שצריך לבחון." אומר דדי,

1. דבר ראשון חיוני מאוד לבדוק את הבטוחות. האם יש בטוחות ומה המבנה שלהן.
2. דבר שני, בחינה מעמיקה של התכנית העסקית של ההשקעה. כשבוחנים תכנית עסקית חשוב לראות שמבינים לגמרי את כל הסיכונים הטמונים בהשקעה, את כל הסיכויים הנמצאים בה, ובהכרח להבין מה הסבירות שכל מה שמפורט בתכנית העסקית אכן יכול להתקיים במציאות. כדאי לבדוק ולהבין האם היא שמרנית בהגדרה שלה, או שאולי היא מגלמת בתוכה הרבה היבטים ספקולטיביים (האם לוקחים בחשבון מחירים עתידיים או רווחיות במחירי השוק הנוכחיים) המגדילים את הסיכון.
3. הדבר שלישי שצריך לבחון הוא המבנה המשפטי של ההשקעה. למבנה המשפטי יש משמעות גדולה אל מול הבטוחות והרבה פעמים המתווה המשפטי גם משפיע על המתווה המיסויי. המבנה המשפטי יכול לייצר חשיפה לתביעות או מנגד להעניק הגנה מפניהן. לדוגמה, בפעילות שלנו בברוקלין פעלנו במבנה משפטי שהתבסס על הקמת שותפות מוגבלת שנקראת LLC, limited liability company – כלומר, איגדנו את המשקיעים בתוך השותפות כל אחד לפי חלקו בהשקעה. בהתאגדות מסוג זה משמעויות שונות לגמרי לעומת פתיחה ואיגוד משקיעים תחת חברה בע"מ (.INC)
4. הדבר הרביעי והחשוב הוא עניין המיסוי. עניין המיסוי הוא נושא רחב המשתנה בין מדינה למדינה. לדוגמה על מיסוי של תשואה שוטפת או המיסוי על רווחי הון. ישראל חתומה על אמנה מיוחדת עם מספר מדינות בעולם אך לעיתים ההשקעה מבוצעת במדינה בה אין אמנה עם ישראל. בכל מקרה וחשוב לדעת היכן מבוצעת ההשקעה שלי, מה ההגבלות והיטלי המס הנלווים על מנת שאני אוכל להבין עד הסוף מה יהיה הרווח הנקי שיגיע אלי לכיס.
5. הנקודה האחרונה היא בנושא ניגוד עניינים. חשוב שהמשקיע ידע לבדוק את ההשקעה גם מבחינה עסקית וגם מבחינה משפטית ולראות שהאינטרס שלו, כמשקיע, מקביל וזהה לאורך כל חיי העסקה לזה של היזם.

"לסיכום" אומר דדי "עסקת נדל"ן בחו"ל יכולה להוות אפיק השקעה מצוין ורווחי רק חשוב להיכנס אליה בעיניים פקוחות ולא לוותר על שיעורי הבית הנדרשים מהמשקיע בכדי להיות אחראי על כספו. "

הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>